Un mercato che cresce, con Roma protagonista

Prima di entrare nel merito della questione energetica, vale la pena fotografare lo stato del mercato. I numeri del 2025 sono solidi, più di quanto il dibattito pubblico lasci intuire.
Le compravendite residenziali hanno raggiunto circa 767.000 transazioni, segnando un aumento del 6,5% rispetto al 2024. I prezzi delle abitazioni sono cresciuti in media del 2,2% su scala nazionale, ma alcune città hanno spinto oltre questa soglia: Roma, insieme a Napoli, Firenze, Torino e Milano, si colloca stabilmente al di sopra della media. La Capitale non è un mercato secondario, è uno dei motori del ciclo immobiliare italiano.
Sul fronte delle locazioni, il quadro è ancora più dinamico: i canoni medi sono saliti del 7%, i contratti del 3%, con una punta dell’8% per i contratti a canone concordato — un segnale chiaro della pressione strutturale sulla domanda di abitazioni nelle aree urbane e periurbane ad alta densità di servizi.
Le previsioni per il 2026 sono prudenti ma positive. Le compravendite dovrebbero crescere a un ritmo più contenuto, tra l’1,5% e il 2%, con un aumento dei valori intorno al 2%. È attesa una crescita degli acquisti di seconde case a scopo investimento, mentre il mercato degli affitti dovrebbe continuare a espandersi: +3% nei contratti, +4% nei canoni medi. Le incertezze geopolitiche legate al conflitto in Medio Oriente rappresentano la principale variabile di rischio, ma non sembrano al momento in grado di invertire la tendenza.

Il nodo energetico: chi sa e chi non sa

Torniamo al paradosso iniziale. Il report FIAIP descrive un’asimmetria significativa tra acquirenti e venditori nella percezione dell’efficienza energetica. Gli acquirenti mostrano generalmente una consapevolezza sufficiente sull’argomento. I venditori, invece, si fermano al 45%: meno della metà è in grado di valorizzare correttamente il peso della classe energetica nella definizione del prezzo di vendita. Il risultato è che una variabile che incide concretamente sul valore di lungo periodo dell’immobile viene sistematicamente sottoprezzata nella trattativa.
A complicare il quadro, i cosiddetti mutui green — prodotti bancari che offrono condizioni agevolate per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili ad alta efficienza — risultano ancora poco conosciuti dalla maggior parte degli acquirenti. E molti istituti bancari non sono ancora convinti che il mercato delle ristrutturazioni energetiche garantisca ritorni economici adeguati.
Eppure c’è un dato che sovrasta tutti gli altri e che merita di essere letto con attenzione: il 91% degli operatori immobiliari rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati dopo gli interventi del Superbonus. Novantuno per cento. Non è un’opinione, è una rilevazione di campo su scala nazionale. Il mercato ha già risposto: chi ha investito nell’efficienza ha visto crescere il valore del proprio patrimonio.

Perché nel nuovo costruito la questione non si pone

C’è però una distinzione che il dibattito sull’efficienza energetica tende a trascurare, e che è cruciale per chi sta valutando un acquisto oggi.
Quando un acquirente dichiara di non considerare prioritaria la classe energetica, sta implicitamente ragionando in un contesto di usato: immobili costruiti tra gli anni Sessanta e Novanta, con prestazioni energetiche spesso mediocri, dove migliorare la classe significa affrontare interventi costosi e disruptivi. In quel contesto, è comprensibile che si preferisca la posizione o la metratura e si rimandi il tema energetico a una futura ristrutturazione.
Nel nuovo costruito di qualità, questa scelta non esiste. La classe energetica elevata non è un optional da negoziare o un costo aggiuntivo: è parte integrante del prodotto, incorporata nella struttura stessa dell’edificio — isolamento termico, impianti ad alta efficienza, produzione di energia da fonti rinnovabili, domotica. Chi acquista un’unità di nuova costruzione non rinuncia alla classe A per risparmiare: la ottiene perché è lo standard di riferimento.
Questo significa che acquistare nel nuovo costruito equivale a fare, inconsapevolmente o meno, la scelta energeticamente più corretta — con effetti concreti sulle bollette mensili, sul comfort abitativo, sulla rivendibilità futura e sull’accesso a strumenti di credito agevolato che il mercato dei mutui green renderà sempre più diffusi e competitivi nei prossimi anni.
In un contesto in cui la direttiva «case green» continuerà a esercitare pressione regolatoria — e in cui il 91% degli operatori già registra plusvalori sugli immobili efficientati — acquistare nuovo oggi significa posizionarsi sul lato giusto di una transizione che, lenta o rapida, è già in corso.

L’area est di Roma, lungo il corridoio tiburtino tra Guidonia Montecelio e Tivoli, è uno dei territori che meglio esprime questa convergenza: un mercato in espansione, prezzi ancora competitivi rispetto alle zone centrali della Capitale, infrastrutture in sviluppo e un’offerta di nuova costruzione che incorpora per definizione gli standard energetici del futuro. Per chi sta valutando un acquisto residenziale, è il momento giusto per chiedere e approfondire.

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Fonte dati: Report FIAIP 2026 in collaborazione con Enea e I-Com, pubblicato su Il Sole 24 Ore del 18 marzo 2026.

L'articolo Mercato immobiliare 2025–2026: i numeri che contano e perché la classe energetica vale più di quanto pensi proviene da Gruppo Fincres.